Schulden bei Eigentümergemeinschaft

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02. Januar 2008
Posted in Versicherungen - Finanzen

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Eigentumswohnung für 2008?

möglicherweise spielen Sie mit dem Gedanken, in 2008 eine schicke Eigentumswohnung zu kaufen. Das ist gewiss prinzipiell keine schlechte Idee.

Aber Vorsicht:

Selbst wenn das Objekt genau das Richtige für Sie wäre und der Kaufpreis voll Ihren Vorstellungen entsprechen sollte, könnten Sie am Ende draufzahlen.

Was nämlich viele Käufer von Eigentumswohnungen nicht wissen:

Mit dem Kaufpreis ist nicht unbedingt alles bezahlt. Wenn Sie nicht aufpassen, müssen Sie nachträglich auch für etwaige Schulden des Vorbesitzers gegenüber der Eigentümergemeinschaft haften, selbst wenn diese entstanden sein sollten, als ihnen die Wohnung noch gar nicht gehörte.

Zuständig für Nachzahlungsforderungen

ist gewöhnlich derjenige, der aktuell im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. In dieser Hinsicht sind nach Darlegung des Praxishandbuchs. Der Immobilien-Berater drei Punkte besonders kritisch zu betrachten, falls Sie eine Eigentumswohnung aus dem Bestand erwerben wollen:

1. Ist der Verkäufer mit fälligen Wohngeldzahlungen in Verzug?

2. Sind Sonderumlagen zu erwarten oder bereits beschlossen?

3. Gibt es zurückliegende Abrechnungszeiträume, die der Verwalter noch nicht abgerechnet bzw. über die die Eigentümer-Versammlung noch nicht abgestimmt hat?

Bei offen stehenden Forderungen

geht es bisweilen um erhebliche Summen. Wenn zum Beispiel die Wohnungseigentümergemeinschaft vor dem Kauf eine aufwendige Dachreparatur oder den Einbau einer teuren neuen Heizung beschlossen hat und die Bezahlung per Sonderumlage erst nach dem Eigentümerwechsel im Grundbuch fällig wird, müssten Sie sich als Käufer anteilig an den Kosten beteiligen, während sich wohlmöglich der Vorbesitzer auf den Balearen sonnt und sich eins ins Fäustchen lacht. Da könnten schnell und unerwartet ein paar Tausend Euro auf Sie zukommen.

Besondere Vorsicht ist geboten,

wenn Sie eine Wohnung ersteigern. Das Oberlandesgericht Köln hat hierzu ein wichtiges Urteil (Az.16 Wx 137/01) gefällt. Im anstehenden Fall hatte die Eigentümergemeinschaft im Dezember des Vorjahres die Sanierung der Heizungsanlage per Sonderumlage beschlossen, die im Januar des neuen Jahres fällig und zahlbar sein sollte.

Der Ersteher wollte verständlicherweise den Teil der auf ihn entfallenden Sonderumlage nicht zahlen. Die Richter stellten indessen fest, dass für die Haftung entscheidend der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs sei.

Gewöhnlich sei der Eigentumsübergang

bei einem rechtsgeschäftlichen Erwerb der Wohnung der Moment der Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Gleiches gelte auch bei einem Erwerb aus der Insolvenz oder vom Insolvenzverwalter. Bei Zwangs- oder Teilungsversteigerungen dagegen erfolge der Eigentumsübergang abweichend von dieser Regel unabhängig vom Grundbuch durch den Zuschlag durch das Versteigerungsgericht.

Um Überraschungen nach dem Kauf

einer Eigentumswohnung zu vermeiden, sollten Sie sich daher am besten vertraglich gegen Haftung für Altschulden absichern. In einem Beitrag für das Praxishandbuch empfiehlt der Rechtsanwalt und Immobilienspezialist Thomas Schlüter (Düsseldorf) folgende Vertragsklausel:

Der Verkäufer versichert, dass Rückstände

auf fällige Lasten und Kosten, die das Wohnungseigentum betreffen, nicht bestehen. Der Verkäufer verpflichtet sich ferner, etwaige Wohngeldrückstände bis zum Übergabetag auszugleichen.

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