Mietrecht, Mietrechtsschutzversicherung

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12. April 2008
Posted in Versicherungen - Sachversicherung

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Leider geht es unter Vermietern und Mietern

nicht immer wirklich friedlich zu. Mängel an der gemieteten Wohnung, dem gemieteten Haus führen dann vors Gericht. Schimmelbildung trotz regelmäßiger Lüftung, Lärmbelästigung durch die Nachbarn, zugemüllte Hauseingänge und viele andere Beeinträchtigungen können so zum handfesten Streit zwischen Mieter und Vermieter werden.

das ein Teil der Mieter bei berechtigten Mängeln

kein Gehör findet und der Vermieter nicht im geringsten dazu bereit ist diese Mändel zu beseitigen führt dann zum handfesten, oftmals gerichtlichen, Streit. Ein Anwalt muss her und ein Gutachter. Zeugen, die den Mängel bestätigen und schon sind die Kosten in Größenordnungen, in der sich der eine oder andere Mieter überlegt ob er sich das finanziell leisten kann. Rechtsschutzversicherungen gibt es für fast alle Risiken die zu einem Rechtsstreit führen können.

Recht haben und Recht bekommen wird dann zur Kostenfrage

Mit einer Rechtsschutzversicherung, in dem das Mietrecht eingeschlossen ist, müssen Sie nicht gleich das Sparschwein schlachten. Manchmal reicht ja schon ein Brief vom Rechtsanwalt, der mit etwas Nachdruck, dem Mietmangel nachdruck verleiht. Die meisten Vermieter sind froh wenn sie zufriedene Mieter haben und legen es nicht darauf an vor Gericht zu erscheinen. Sicherlich ist mit einander Reden sinnvoller als gleich die Justiz zu bemühen. Aber, manchmal ist das der einzigste Weg zu seinem Recht zu kommen.

So berechnet sich eine Mietminderung korrekt*

Die wichtigste und am häufigsten wahrgenommene Konsequenz aus dem Vorliegen von Mängeln ist die Möglichkeit der Mietminderung. Die Höhe einer Mietminderung richtet sich grundsätzlich nach dem Umfang der Beeinträchtigung. Die Mietminderung muss angemessen sein, das heißt, je stärker sich der Mangel auswirkt, desto mehr darf die Miete gekürzt werden.

Höhe der Mietminderung

Über die zulässige Höhe der Mietminderung gibt es unzählige gerichtliche Entscheidungen, die jedoch stets Einzelfallentscheidungen darstellen und nicht ohne Weiteres auf andere Fälle übertragbar sind. So wurde zum Beispiel für die Entziehung eines Trockenraums vom Amtsgericht Köln eine Mietminderung von 5 Prozent als angemessen erachtet, das Amtsgericht Saarbrücken billigte dem Mieter in einem ähnlichen Fall nur eine Mietminderung von 2 Prozent zu. Für eine defekte Gegensprechanlage werden dem Mieter je nach Gericht Mietminderungsquoten von 1 bis 6 Prozent zugebilligt.

Berechnung der Mietminderung

Die Frage nach der Berechnung der Höhe der Mietminderung wird leider immer noch von Gericht zu Gericht anders entschieden. Mittlerweile berechnen die meisten Gerichte die Mietminderung von der Nettokaltmiete, also der Grundmiete ohne die Betriebskostenvorauszahlung. Sofern es aber um den Mangel der ungenügenden Beheizung geht, erfasst die Mietminderung auch nach herrschender Meinung den Heizkostenanteil.

Viele Gerichte gehen immer noch von der tatsächlich geleisteten Gesamtmiete

also von der Nettokaltmiete einschließlich der Vorauszahlungen der Heiz- und Nebenkosten, aus. Andere Gerichte berechnen die Mietminderung auf der Basis der Nettokaltmiete einschließlich der Vorauszahlungen auf die Nebenkosten.

Keine Mietminderung

Das Recht des Mieters zur Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn er Mängel, die bei Übergabe der Wohnung vorlagen, kannte oder kennen musste. Aus beweistechnischen Gründen ist es deshalb immer sinnvoll, vorhandene Mängel schriftlich zu fixieren. Sie können diese im Mietvertrag selbst aufführen oder aber bei der Wohnungsübergabe in einem Wohnungsübergabeprotokoll notieren.

Keine vertraglich ausgeschlossene Mietminderung

Vertragliche Einschränkungen der Mietminderung sind im Rahmen von Wohnraummietverträgen nicht möglich. Lediglich bei Gewerbemietverträgen ist eine mietvertragliche Beschränkung der Mietminderung zulässig. Eine Formularklausel, wonach die Mietminderung ausgeschlossen ist, wenn durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird, ist allerdings auch in gewerblichen Mietverträgen unwirksam.

Zukünftige Störungen

Sie haben aber die Möglichkeit, eine Mietminderung tatsächlich auszuschließen, indem Sie Mängel, die vorhanden sind oder die Sie erwarten, ausdrücklich im Mietvertrag aufführen. So können Sie etwa darauf hinweisen, dass in der Nachbarschaft in Kürze größere Baumaßnahmen stattfinden werden, die eine nicht unerhebliche Lärmbelästigung mit sich bringen können. Behält sich ein Mieter die Mietminderung dann nicht ausdrücklich vor, verliert er seinen Anspruch auf Mietminderung.