20. Mai 2009
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Versicherungen -
Finanzen
Infobrief 21/2009
Aktuelle Rechtsprechung zur Maklerprovision
bei „Verflechtung“ zwischen Makler und Vertragspartei bei Immobilienkauf
(BGH, Urteil vom 19.02.2009, III ZR 91/08) BGH, Bundesgerichtshof.
(BGH, Urteil vom 20.11.2008, III ZR 60/08)
Voraussetzung für den Anspruch auf Maklerlohn
ist unter anderem, dass der (Immobilien) Vertrag in Folge der Vermittlung des Maklers zu Stande kommt. Selbst wenn diese Voraussetzung erfüllt ist, entbrennt zwischen dem vermittelnden Immobilien-Makler und den an dem abgeschlossenen Immobilienvertrag beteiligten Parteien Streit darüber, ob der Maklerlohn zu entrichten ist, wenn der Makler mit einer der Vertragsparteien in einer „näheren Verbindung“ steht. Die Rechtsprechung spricht hier von „Verflechtungsfällen“, bei denen die Untergruppen der echten Verflechtungsfälle und der sogenannten unechten Verflechtungsfälle gebildet werden. In beiden Fällen entfällt der Maklerlohn.
Bei den echten Verflechtungsfällen, bei denen die Verbindung zwischen Makler und dem Drittbewerber so eng ist, dass sie einen bestimmenden Einfluss auf den Willen des anderen ausübt, hat dies zur Folge, dass gegen das gesetzliche Leitbild des Maklervertrages verstoßen wird. Dieses gesetzliche Leitbild setzt voraus, dass der Makler und die vertragschließenden Parteien des Hauptvertrages zur voneinander unabhängigen und selbständigen Willensbildung in der Lage sind. Bei diesen Fällen der „echten Verflechtung“ entfällt der Maklerlohn, da der Makler aufgrund der bestehenden wirtschaftlichen Identität von vornherein keine Maklerdienste im Sinne des § 652 BGB anbieten kann.
Der BGH hat nun in seiner jüngsten Entscheidung zu diesem Thema (in der Zeit vom 19.02.2009, Az. III ZR 91/08) die Voraussetzungen einer echten Verflechtung zwischen dem Makler und einer Partei des Hauptvertrages dargestellt. Der Entscheidung lag ein komplexer Sachverhalt zu Grunde, der dadurch gekennzeichnet war, dass sowohl auf Seiten der Maklergesellschaft, als auch auf Seiten der Immobilienkäuferin Personen beteiligt waren, die gesellschaftsbestimmende Funktionen in der Maklergesellschaft inne hatten, wobei die Geschäftsführerin der erwerbenden Gesellschaft vor Abschluss des Maklervertrages und vor Abschluss des Kaufvertrages aus der Maklergesellschaft als Geschäftsführerin bzw. Kommanditistin ausschied.
Hier hat der BGH in seiner Entscheidung hervorgehoben, dass eine sogenannte „echte Verflechtung“ zwischen einem Makler und einer Partei des Hauptvertrages nur vorliege, wenn sie auch den wirklichen gesellschaftsrechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen entspreche. Soweit aber – wie im vorliegenden Fall – zum Zeitpunkt des Hauptvertragsabschluss die Person, die unter anderem als Komplementärin auch die Maklerfirma maßgeblich gesteuert und beeinflusst hatte, bereits aus der Maklerkommanditgesellschaft ausgeschieden, war ist ein Verflechtungstatbestand auch dann nicht mehr gegeben, wenn das Ausscheiden dieser Person aus der Gesellschaft noch nicht im Handelsregister eingetragen worden war.
Entscheidend ist daher die Verflechtungssituation zum Zeitpunkt des Hauptvertragsabschlusses.
In diesem Zusammenhang ist eine weitere Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20.11.2008, Az. III ZR 60/08, interessant. Hier entschied der BGH, dass eine Klausel in einem Grundstückskaufvertrag zwischen zwei Unternehmern, wonach sich der Käufer verpflichtete, die Provision, die der Verkäufer aufgrund eines selbständigen Provisionsversprechens schuldete, zu zahlen, auch dann wirksam ist, wenn der Verkäufer und der Dritte gesellschaftsrechtlich miteinander verflochten sind. Voraussetzung für die Wirksamkeit einer derartigen Klausel ist allerdings, dass diese gesellschaftsrechtliche Verflechtung dem Käufer bekannt ist.
Mit freundlicher Genehmigung; Kanzlei F.E.L.S. Martha-Straße 16, 90482 Nürnberg. Juristische Auskunft zu Ihrer Immobilie erteilt Ihnen die Kanzlei F.E.L.S.
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Siehe auch: Wohn Riester Antrag
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