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„Kalte“ Räumung eines Mietobjekts

Geschrieben von Doris Dübbert am . Veröffentlicht in Finanzen

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Infobrief 28/2010. alle Infobriefe der Kanzlei. Autor: Karl-Friedrich Hacker Rechtsanwalt.Kanzlei F.E.L.S. Kontakt.

„Kalte“ Räumung eines Mietobjekts - ein guter Rat?

Vielleicht haben Sie das auch schon erlebt?

Plötzlich geht für ein Ihnen gehörendes Mietobjekt keine Miete mehr ein. Sie versuchen, den Mieter zu erreichen - ohne Erfolg. Per Telefon oder Handy ist der Mieter auch nicht mehr erreichbar. Sie erfahren weiter, dass er schon länger nicht mehr in dem Mietobjekt gewesen sei und dass niemand wisse, wo er sich aufhalten. Sie kündigen nach Eintritt der Voraussetzungen das Mietverhältnis fristlos und fordern den Mieter zur Räumung auf. Es geschieht: nichts!

Nachdem weitere Kontaktversuche mit dem Mieter erfolglos bleiben, lassen Sie das Mietobjekt öffnen, räumen es und nehmen es in Besitz - ein guter Rat?

Von einem solchen Vorgehen ist dringend abzuraten

Mit dieser Problematik hatte sich der BGH (Bundesgerichtshof) jüngst in einer Entscheidung vom 14.07.2010 (Az. VIII ZR 45/09) zu befassen.
Dort war der Mieter längere Zeit mit unbekanntem Aufenthalt ortsabwesend gewesen und sogar von Verwandten als vermisst gemeldet. Die Kündigung mit Räumungsaufforderung war erfolglos geblieben. Der Vermieter räumte die Wohnung und nahm sie wieder in Besitz. Er entsorgte einen Teil der Wohnungseinrichtung und lagerte einen weiteren Teil bei sich ein.

Plötzlich tauchte der Mieter wieder auf und verlangte Schadenersatz vom Vermieter

Nachdem das Amtsgericht und das Landgericht dem Vermieter Recht gegeben hatten, war die dagegen eingelegte Revision des Mieters erfolgreich. Der Bundesgerichtshof sprach dem Mieter rund 62.000,00 € Schadenersatz gegen den Vermieter zu.
Der BGH hat dabei erneut betont, dass die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung durch den Vermieter und deren eigenmächtiges Ausräumen eine unerlaubte Selbsthilfe im Sinne des § 229 BGB darstellt.

Der BGH führt dazu aus

dass dies selbst dann gilt, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und das vertragliche Besitzrecht des Mieters wegen Kündigung entfallen sind. Auch in einem solchen Fall müsse sich der Vermieter einen gerichtlichen Räumungstitel beschaffen und aus diesem Vorgehen - ggf. nach öffentlicher Zustellung.
Der BGH geht dabei noch einen Schritt weiter und hält ausdrücklich fest, dass die sog. „kalte“ Räumung nach § 231 BGB dazu führt, dass der Vermieter dem Mieter in vollem Umfang dem Grunde nach schadenersatzpflichtig ist, und zwar verschuldensunabhängig!

Auch wenn dies für jeden Vermieter eine Härte darstellt, weil er schlechtem Geld noch gutes für das Gerichtsverfahren und für die Vollstreckung des Titels „hinterherwerfen“ muss, muss diese Rechtsprechung beachtet werden.

Der BGH führt in seiner Entscheidung aus

dass den Vermieter, der eine Wohnung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels in Besitz nimmt und ausräumt, eine Obhutspflicht bezüglich der darin befindlichen Gegenstände und des Mobiliars trifft.
Dazu gehöre es sogar, dass der Vermieter ein Bestandsverzeichnis aufstellt und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststellt. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, muss er die spätere Behauptung des Mieter widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien und beweisen, dass sie einen geringeren Wert hatten, als ihn der Mieter behauptet.
Es ist deshalb grundsätzlich anzuraten, sich in einer solchen ohnehin ärgerlichen Situation rechtlichen Rat einzuholen. Darüber hinaus ist es empfehlenswert, sich einen gerichtlichen Titel über die Zahlungsansprüche und über die Räumung und Herausgabe des Mietobjektes zu beschaffen, um nicht einem findigen Mieter, der plötzlich wieder auftaucht, Anlass zu Ersatzforderungen zu geben.

Ergänzend sei der Hinweis erlaubt

dass eine „kalte“ Räumung ohne gerichtlichen Räumungstitel auch strafrechtliche Relevanz im Einzelfall für den Vermieter haben kann (z. B. Nötigung, Hausfriedensbruch etc.).

Bei konkreten Anfragen stehen wir Ihnen gerne mit einem Team aus Rechtsanwälten, Wirtschaftsprüfern, Steuerberatern und Diplom-Mathematikern zur Beratung aller Aspekte zur Verfügung.

Zu Veröffentlichung freigegeben von der Kanzlei F.E.L.S. Karl-Friedrich Hacker Rechtsanwalt, für

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