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Spekulationssteuer bei Veräußerung

Geschrieben von Doris Dübbert am . Veröffentlicht in Finanzen

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Autor: Manfred Baier Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Kanzlei F.E.L.S. Fon: 033436-376393 DAS Netzwerk Dübbert und Partner. Serviceformular. Alle Publikationen der Kanzlei

Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer bei Veräußerung/Teilungsversteigerung gemeinsamer Immobilien nach Trennung der Eheleute

Beispielfall 1

Die Eheleute haben ihr Einfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 300.000,00 € im Jahr 2004 günstig für 200.000,00 € ersteigert. Der Ehemann ist im Jahre 2006 aus dem Haus ausgezogen. Die Ehefrau lebt nach wie vor im Haus.

Bei einer Teilungsversteigerung im Jahre 2008 würde sich voraussichtlich ein Erlös in Höhe des Verkehrswertes ergeben, da Objekte in der betreffenden Gegend jetzt sehr gefragt sind. Ein Ehescheidungsverfahren ist noch nicht anhängig, soll aber in Kürze eingeleitet werden. Welche Gefahr besteht?

Die Gefahren ergeben sich aus einer möglichen Spekulationssteuer gem. § 23 EStG. Der Begriff der Spekulationssteuer an sich ist missverständlich. Die Steuerpflicht entsteht nicht auf Grund einer subjektiven Gewinnerzielungsabsicht, sondern weil ein objektiver Vermögenszuwachs innerhalb eines (noch) gesetzlich fixierten Zeitfensters erzielt wurde. In § 23 EStG wird die Veräußerung eines Grundstücks für steuerbar erklärt, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Gemäß § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG besteht allerdings folgende Sonderregelung:

"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.“

Die 1. Alternative des § 23 Abs. 1 Satz 1, 3 EStG fordert eine ausschließliche Wohnnutzung zwischen Anschaffung der Fertigstellung und Veräußerung. Diese Voraussetzungen sind in dem Beispielsfall in der Person der Ehefrau erfüllt. Für den Ehemann gilt das jedoch nicht.

Die 2. Alternative stellt auf eine Wohnnutzung in einem 3-Jahres-Zeitraum ab, wenn in dem Jahr des Auszugs die Veräußerung erfolgt ist. Auch diese Alternative greift im Fall der Ehefrau ein, im Falle des Ehemanns nicht. Damit ergibt sich folgende Problematik:

Bei der Ehefrau entsteht keine Spekulationssteuer. Sie erfüllt sogar beide Ausnahmetatbestände. Bei dem Ehemann, der ausgezogen ist, ist der Differenzbetrag zwischen Veräußerungswert und Anschaffungswert (geteilt durch 2 da Miteigentumsanteil), hier also (300.000,00 € - 200.000,00 €) geteilt durch 2 = (100.000,00 € geteilt durch 2) = 50.000,00 € steuerpflichtig.

In Fällen der Gütertrennung wird es dem Ehepartner, der im Hause verblieben ist, egal sein, ob der andere eine entsprechende Spekulationssteuer entrichten muss. Anders ist die Situation in Fällen der Zugewinngemeinschaft. Problematisch ist vor allem Immobilienbesitz, bei dem hohe Steuerabschreibungen in Anspruch genommen wurden, etwa bei Immobilienbesitz in den neuen Bundesländern.

Beispielfall 2

Den Eheleuten gehören in den neuen Bundesländern 2 Eigentumswohnungen zu je ½ Miteigentum. Diese Objekte haben sie aus steuerlichen Gründen 1999 zu je 300.000,00 € angeschafft. 2007 lassen sie sich scheiden. Da sie auch vermögensmäßig getrennte Wege gehen wollen, beantragen sie die Teilungsversteigerung beider Objekte.
Nach der Versteigerung wird jeder Alleineigentümer einer Wohnung mit einem Wert von je 280.000,00 €. In den vorangegangenen Jahren haben sie steuerliche Abschreibungen von 140.000,00 € pro Wohnung in Anspruch genommen.

Die Lösung dieses Falles ist in der Praxis umstritten. Zum einen wird die Auffassung vertreten, dass die Auseinandersetzung von Bruchteilen als unentgeltlich einzustufen ist. Zum anderen wird sich auf eine Entscheidung des Bundesfinanzhofes zur Realteilung eines Mischnachlasses gestützt. Auch dort wurde die Realteilung von Privatvermögen als entgeltlich angesehen.

Wendet man diese Grundsätze auf den vorliegenden Fall an, ergibt sich, dass beiden Eheleuten ein Veräußerungsgewinn von jeweils 280.000,00 € abzüglich (300.000,00 € - 140.000,00 €, nämlich ursprünglicher Kaufpreis minus jetziger Buchwert), also 120.000,00 € (geteilt durch 2 – wegen des Miteigentums!) entstanden ist. Bei der Berechnung der Anschaffungskosten sind gemäß § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG die Erwerbskosten um die APA zu vermindern. Für die Finanzverwaltung gilt: In dubio pro fisco!

Auf jeden Fall sollte in derartigen Fällen vor Einreichung eines Teilungsversteigerungsantrages die steuerliche Situation mit dem Steuerberater abgeklärt werden. Es können sodann Strategien zur Vermeidung der Spekulationssteuer erarbeitet werden, wie z. B. ein einseitig bindendes Angebot, welches erst nach Ablauf der Frist angenommen werden kann. Ein solch einseitiges Angebot löst nach der Rechtsprechung des BFH noch nicht die Besteuerung gemäß § 23 EStG aus.
Für die Praxis ergeben sich folgende Konsequenzen aus der gesetzlichen Regelung:

-In allen einschlägigen Fällen ist zwingend darauf zu achten, ob der Hauserwerb 10 Jahre vor der Veräußerung lag.
-Eheleute müssen sich bewusst machen, dass die Frage des Auszugs bei einer späteren Immobilienverwertung von entscheidender Bedeutung sein kann. Derjenige, der zumindest

Miteigentümer der bislang bewohnten Immobilie ist, muss sich bewusst werden, dass er durch den Auszug unter Umständen spekulationssteuerpflichtig wird, wenn nicht im Jahre des Auszugs, sondern erst später eine Verwertung der Immobilie erfolgt. Die Zuweisung einer Wohnung an einen Ehepartner birgt demzufolge auch die Gefahr der Spekulationssteuer in sich.

- Selbst dann, wenn eine Immobilie im Rahmen der Zugewinnausgleichsberechnung übertragen wird, muss eine mögliche Spekulationssteuerverpflichtung beachtet werden.
- Wird ein Scheidungsfolgenvergleich abgeschlossen, muss die Frage der Steuer beachtet werden. Zumindest muss ein Vorbehalt erfolgen, dass eine eventuelle Spekulationssteuer zu Nachforderungen unter den Eheleuten führen kann.
- Wenn Eheleute Eigentümer einer fremdvermieteten Immobilie sind, muss wegen der unterschiedlichen Steuerprogression auf beiden Seiten eine eventuelle Spekulationssteuer errechnet werden.

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