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Fehler und Fallen bei der Immobilienfinanzierung*

Geschrieben von Dr. Fiala am . Veröffentlicht in Finanzen

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München im Februar 2013. PM Dr. Johannes Fiala / Dipl.-Math. Peter A. Schramm. Zur Veröffentlichung freigegeben für DAS Netzwerk Dübbert & Partner

Fehler und Fallen bei der Immobilienfinanzierung*

Unsolide Vorschläge der Vermittler und Finanzhäuser für Investoren und Bauherren

In den letzten drei Jahrzehnten hat sich rund eine Million Bundesbürger eine faktische Schrottimmobilie als Investment, vor allem zur Altersvorsorge verkaufen lassen.

Die wenigsten sind tatsächlich ein Fall für die Abrissbirne oder den Sprengmeister, weil marode und unvermietbar. Die Regel sind hingegen Wohnungen auf Sozialbauniveau zu oft mehr als zweifach überteuerten Preisen, für die unrealistische Traummieten in Aussicht gestellt wurden.

Das Risiko einer Fehlentscheidung ist deshalb besonders hoch, weil man durchschnittlich allenfalls einmal im Leben eine Immobilie kauft. Beim Gebrauchtwagenkauf lässt sich fast jeder Käufer durch einen Fachmann oder erfahrenen Freund begleiten – bei Immobilienkäufen ist die Hilfe von Experten wohl eher die Ausnahme.

Eigenkapital-Falle

Der Preis von Immobilien hängt ganz wesentlich von der Entwicklung des örtlichen Arbeitsmarktes ab. Hinzu kommt die sogenannte Blasenbildung, etwa durch irrational hohe Nachfrage oder manipulierte Preise.

Es ist daher eine solide Regel, stets nicht weniger als rund 50% des Kaufpreises als Eigenkapital zur Verfügung zu haben. Aus der Sicht eines soliden Kreditgebers würden bei einer Zwangsversteigerung zumindest rund ein Drittel an Wert eingebüßt werden, sei es weil es in einem ersten Versteigerungstermin ein Mindestgebot von 70% des sachverständig ermittelten Wertes gibt, und in einem zweiten Versteigerungstermin das Mindestgebot nur noch bei 50% liegt. Dazu kommen noch die Kosten der Verwertung, des Inkasso und die Rückstände bei Zins und Tilgung.

Festzins-Falle

Versicherungen und Banken rechnen gerne mit festen Zinseinnahmen. Daher ist es eine beliebte Falle, dem Investor einen Festkredit – tilgungsfrei mit Endfälligkeit der gesamten Summe - zu vermitteln. Die Tilgung soll dann durch Spekulation mit Aktien oder unsicheren Staatspapieren oder mit Lebensversicherungen später ermöglicht werden. Fast immer haben dann Finanzhäuser und Vermittler dem Kunden eine sagenhafte Vermögensmehrung vorgerechnet – allenfalls im Kleingedruckten wird dann darauf hingewiesen, dass es sich um pure Hoffnungen handelt.

Am Ende bleiben beim Auslaufen von Krediten vor allem Rentner auf Restschulden sitzen, welche ihnen dann ein Leben nur noch unterhalb des Existenzminimums beschert – und die Zwangsverwertung der Immobilie rückblickend als von Anfang an absehbar erkennen lässt. Nicht selten zeigt eine versicherungs- / finanzmathematische Begutachtung, dass bei der zur Tilgung verwendeten Lebensversicherung Nachforderungen möglich sind oder im Übrigen das Finanzierungsmodell im Ganzen unrealistisch war, mit teils eklatanten Rechenfehlern und für den Fachmann offensichtlichen Weglassungen.

Risiko-Falle

Bereits die Entscheidung sein nahezu komplettes Vermögen langfristig zu binden, ohne kurzfristig realisierbare Reserven, kann zur Zahlungsunfähigkeit führen. Ebenso wäre es riskant alles auf ein Pferd zu setzen, und durch Investition in eine Immobilie die Streuung der Investments aus dem Auge zu verlieren.

Wenn ein Kapital für kleinere Investments in Immobilien angelegt werden soll, bieten sich neben ganz wenigen soliden offenen Investmentfonds vor allem einige Genossenschaften an, bei denen seit Jahrzehnten 3-5% Ausschüttung die Regel sind. Entscheidend ist die Auswahl der Vertragspartner, denn in beiden Bereichen gibt es schwarze Schafe und überforderte Manager.